Вещное право
Шрифт:
Тем самым принципиально меняется ранее установленная законом презумпция принадлежности перечисленных поступлений не собственнику, а лицу, использующему вещь на законном основании, т. е. прежде всего ее арендатору. Такой подход был характерен для прежнего гражданского законодательства, фактически защищавшего арендатора (обычно частное лицо) лучше, чем собственника-арендодателя (в большинстве случаев государство), которое придавало правам арендатора вещные элементы и даже рассматривало аренду как один из основных способов «разгосударствления». Новая редакция ст. 136 ГК РФ знаменует собой постепенное возвращение отечественного гражданского права к традиционным, классическим частноправовым представлениям и подходам.
§ 2. Недвижимые вещи как объекты вещных прав
1. Понятие и виды недвижимых вещей. «Недвижимости по природе»
Возрождение в отечественном праве категории «недвижимость» стало необходимым следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные участки). Ведь именно земельные участки являются главным (а в развитых правопорядках пандектного типа – и единственным) видом недвижимых вещей и соответственно объектом подавляющего большинства вещных прав (из их числа лишь право собственности может иметь объектом движимые вещи, а залоговое право – еще и имущественные права).
Объектами вещных прав могут быть только земельные участки как индивидуально-определенные вещи (поди. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). «Земля» как природный ресурс (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), «достояние народов» и (или) «территория» является
140
Пункт 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.
141
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 15.
Абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит основанную на традиционных представлениях дореволюционного российского права формулировку понятия недвижимости (недвижимой вещи), устанавливая в качестве главного ее признака прочную связь объекта с землей, которая выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. В соответствии с этим Кодекс называет в качестве недвижимых вещей:
1) земельные участки и участки недр [142] ;
142
В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ «земля и другие природные ресурсы» (следовательно, и недра) могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. Однако ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 16. Ст. 834) объявляет «недра» государственной собственностью и запрещает отчуждать участки недр, но допускает ограниченный оборот «прав пользования недрами». С позиций действующего законодательства участки недр следует относить к недвижимым вещам, ограниченным в обороте (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
2) здания и сооружения;
3) объекты незавершенного строительства.
Все они составляют категорию «недвижимостей по природе», т. е. вещей, получающих гражданско-правовой режим недвижимости в силу своих физических свойств.
Вместе с тем земельный участок в качестве недвижимой вещи представляет собой не просто природный ресурс или некую «часть земли в натуре», а юридически значимую вещь – «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» (ст. 11.1 ЗК РФ), или, как еще более четко установлено в германском праве, «часть земной поверхности, обозначенную в земельной книге», т. е. в государственном реестре, в качестве земельного участка» [143] . Поэтому, например, участок земли, единый в хозяйственном, бытовом смысле, юридически может состоять из нескольких земельных участков и наоборот, в земельной книге в качестве одного земельного участка может быть зарегистрировано несколько различных участков земли (ср. ст. 11.2—11.9 ЗК РФ). Правовой режим земельного участка, как следует из п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ, распространяется лишь на поверхностный почвенный слой и находящиеся на нем водные объекты и растения, по общему правилу не затрагивая находящихся под ним недр и находящегося над ним воздушного пространства (ибо участки недр представляют собой самостоятельные недвижимые вещи, а воздух в его естественном состоянии вообще не может быть объектом гражданских прав).
143
Baur Е, Baur J.F., SttirnerR. Sachenrecht. S. 12.
«Недвижимостями по природе», строго говоря, следовало бы считать лишь первую группу названных вещей, поскольку здания и сооружения считаются недвижимостями лишь при условии их «прочной связи с землей», а по классическим воззрениям, представляют собой составные части земельных участков, на которых они расположены, т. е. вообще не являются самостоятельными вещами [144] . Однако еще дореволюционное русское право признавало «недвижимыми имуществами по закону» не только «земли и всякие угодья», но и отдельные дома и «всякие строения» (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), «хотя бы возведенные и на чужой земле», причем этот подход предполагалось принципиально сохранить в проекте Гражданского уложения (ст. 32 которого как раз и указывала на необходимость их «прочной связи с землей»). Иначе говоря, в российском праве традиционно сложилось более широкое понятие недвижимости, чем в пандектном праве [145] .
144
Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 107; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 129.
145
Любопытно, однако, что современная судебная практика в некоторых своих решениях по существу воспроизводит классические положения пандектной науки. Так, в п. 7 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 (Вестник ВАС РФ. 2013. № 4), прямо указано, что «собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка»', в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12 также указано,
Фактически здесь воспроизведено предложение, содержавшееся в принятом в первом чтении варианте законопроекта об изменениях ГК РФ, согласно которому ст. 130 ГК РФ дополнялась положением о том, что «земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь» (впоследствии оно было исключено из текста законопроекта).
Такие странные «вещи», как объекты незавершенного строительства, появились только в современном российском праве и неизвестны никаким другим правопорядкам. Судебная практика исходит из того, что для их признания недвижимыми вещами необходимо установить, что на таком объекте «по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы» [146] . Фактически они представляют собой «полузастроенные» или «недозастроенные» земельные участки, чем и определяется их экономическая и юридическая ценность. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право собственности на такую «вещь» всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула (права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае приостановления и консервации строительства [147] .
146
Абзац 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ. 2015. № 8.
147
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 40–41,85.
Впервые объекты незавершенного строительства стали рассматриваться в качестве особых вещей законодательством о приватизации (см.: п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 3. Ст. 251). В ГК РФ они были включены по настоянию правоприменительной практики Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 39. Эти объекты представляют собой типичное «наследие» прежнего правопорядка (в котором «котлован» или «коробка» здания считались отдельными имущественными ценностями). Теперь оно, к сожалению, обречено на сохранение в новых условиях, о чем говорят предложения по развитию этого правового режима (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85).
Современная судебная практика признает самостоятельными недвижимыми вещами еще и такие объекты, как «машино-места», в отношении которых не только заключаются различные сделки, но и осуществляется универсальное правопреемство (наследование), на них обращается взыскание по долгам «владельцев» и т. д. Понятно, что речь идет об условно обособленных составных частях сооружений как недвижимых вещей (соответствующим образом оборудованных одноуровневых или многоуровневых наземных и подземных автомобильных стоянок – гаражей), которые не могут самостоятельно использоваться в отрыве от другого имущества, составляющего сооружение в целом. Их правовой режим (прямо не урегулированный законом) во многом аналогичен правовому режиму находящихся в домах (зданиях) жилых и нежилых помещений, которые отечественный законодатель и судебная практика также признали самостоятельными недвижимыми вещами, несмотря на невозможность их использования вне связи с общим имуществом дома [148] .
148
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2016. № 27 (ч. I). Ст. 4169) п. 1. ст. 130 ГК РФ дополнен новым абзацем, согласно которому «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений (курсив мой. – Е. С.) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». Таким образом, части зданий или сооружений, т. е. составные части недвижимых вещей, признаны законом отдельными недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Но с научно-теоретических позиций сказанное выше об этих предметах сохраняет свое значение.
Более того, Министерством экономического развития РФ уже в 2016 г. был разработан законопроект, предусматривавший «вовлечение в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения». Под «площадкой» предлагалось понимать «неограниченную либо частично ограниченную строительной конструкцией внутреннюю часть или часть эксплуатируемой кровли здания или сооружения (курсив мой. – Е.С.), предназначенную для хранения транспортных средств или размещения торговых объектов, банкоматов, средств связи» [149] . При этом в пояснительной записке к данному законопроекту прямо указывалось, что необходимость его принятия связана с тем, что «Гражданский кодекс не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав», хотя судебная практика допускает возможность аренды части вещи. Очевидно, что разработчикам этого законопроекта осталось неведомым различие объектов вещных и обязательственных прав.
149
См.: Экспертное заключение по проекту федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» // Вестник гражданского права. 2016. № 3.
Вместе с тем та же судебная практика вполне обоснованно признает не самостоятельными вещами, а лишь составными частями недвижимости (земельного участка) такие объекты, как ограждения (в том числе кирпичные и бетонные заборы), асфальтовые и подобные им покрытия («площадки»), футбольные поля и тому подобные спортивные сооружения [150] .
2. «Недвижимости по закону» и «недвижимости по назначению»
150
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12 указывается, что футбольное поле представляет собой «улучшение земельного участка, заключающееся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком», и не является самостоятельной недвижимой вещью, будучи неотъемлемой составной частью земельного участка, на котором оно расположено (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11052/09 и от 17 января 2012 г. № 4777/08), а потому на него не может быть зарегистрировано вещное право собственности (Вестник ВАС РФ. 2013. № 12). Подробнее об этом см., например: Громов Л., Егоров Л. Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые поправки. М.: Ак-тион-Медиа, 2014. С. 44.