Настольная книга нотариуса
Шрифт:
По общему правилу владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право. Понятно, что такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса.
Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих
Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае, если:
1) судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной сделки по уступке прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности такой сделки;
2) предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
3) должник признается частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен; если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.
Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
7. Закладная и нотариальная деятельность
Рассмотрев наиболее важные положения о закладной, очевидно, целесообразно обратиться к вопросу о роли нотариуса в отношениях, связанных с составлением и обращением закладной. К сожалению, законодательство на этот счет содержит только отрывочную информацию. Систематический анализ законодательства об ипотеке позволяет видеть такую практику.
Одновременно с представлением нотариусу «договора об ипотеке» залогодатель (если залогодатель – третье лицо, то должник и залогодатель) представляет и «закладную» (до удостоверения и государственной регистрации это еще не договор, до внесения в документ, названный сторонами «закладной», некоторых сведений этот документ еще не закладная). Закладная может быть представлена нотариусу и после удостоверения договора об ипотеке и его государственной регистрации. Она может быть представлена нотариусу после удостоверения договора об ипотеке, но до его государственной регистрации. При ипотеке в силу закона договора вообще нет. Закладная может представляться нотариусу до государственной регистрации ипотеки в силу закона либо после такой регистрации.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).
В данном случае акцентировано внимание на моменте представления нотариусу документа, которому предстоит стать закладной, поскольку содержание этого документа будет отличаться в зависимости от того, когда он представляется нотариусу. Так, если этот документ представлен до государственной регистрации ипотеки, в нем не могут содержаться сведения о такой регистрации. (А при отсутствии этих сведений документ не может считаться закладной – п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.)
Таким образом, нотариус может пронумеровать, прошнуровать и скрепить своей печатью документ, в котором присутствуют не все сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в закладной.
В этом документе могут отсутствовать следующие сведения:
1) наименование права, в силу которого имущество, на которое установлена
159. С точки зрения практической предпочтительнее, чтобы в представленном нотариусу документе содержалась указанная информация.
2) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки.
Во всяком случае, обязанность обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней указанных сведений законом возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).
Закон не предписывает нотариусу проверку достоверности, обоснованности и законности включенных в «закладную» сведений и условий. Однако, думается, в случае обнаружения того, что сведения, в ней содержащиеся, не соответствуют действительности или включенные в нее условия противоречат закону, нотариус не должен «нумеровать и скреплять печатью закладную».
Здесь уместно отметить, что Закон об ипотеке отводит нотариусу незавидную роль в процессе появления закладной на свет. Его функция, оказывается, сводится к тому, чтобы пронумеровать листы, прошить их и поставить печать. Нет такого нотариального действия. По-видимому, нотариус свидетельствует верность подписи составителя (составителей) закладной. А после этого нумерует листы и скрепляет их печатью 160 .
В дальнейшем пронумерованная и скрепленная печатью нотариуса закладная передается органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки. После удостоверения ипотеки, внесения в «закладную» недостающих сведений (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке) она выдается первоначальному залогодержателю. При этом в ней обязательно должна быть указана дата выдачи (в противном случае документ так и не станет закладной).
160. Закон об ипотеке содержит массу неточностей, ошибок и т.п. В данном случае упомянута лишь одна из них.
В период бытия закладной нотариус иногда в той или иной форме участвует в развитии отношений владельца закладной и залогодателя. Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение:
– такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного имущества (если эта часть имущества может быть самостоятельным объектом права);
– такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается в сравнении с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Возможно внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии указанного соглашения и указания на него как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. Точно так же могут быть внесены изменения в случае заключения залогодателем и залогодержателем соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 7 ст. 13, п. 6 ст. 13, п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).