Настольная книга нотариуса
Шрифт:
Если документ назван «закладная», но в нем отсутствуют какие-либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой «документ» есть юридический нуль.
Жестко установив, каким должно быть содержание закладной, и указав названное последствие несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет залогодателю и залогодержателю включить в закладную и другие данные и условия.
Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав
Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица. Однако если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, а в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание закладной, не соответствуют договору об ипотеке. На этот случай в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлен приоритет закладной: верным считается содержание закладной, если ее приобретатель на момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или по крайней мере должен был знать о несоответствии закладной договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной (том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной. Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
3. Регистрация владельцев закладной
Владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо – его наименование и место нахождения. Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной.
4. Восстановление прав по утраченной закладной
В случае утраты закладной права по ней восстанавливаются залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Это возможно в добровольном порядке по заявлению лица, указанного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, либо на основании решения суда. Восстановление прав по утраченной закладной осуществляется путем составления дубликата закладной. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Дубликат закладной, на котором составитель делает отметку «дубликат», передается им органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки.
Последний выдает дубликат закладной лицу, утратившему закладную, путем вручения.
5. Передача прав по закладной. Залог закладной
Владелец закладной может передать свои права по закладной другому лицу. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права. В том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Передача прав по закладной происходит путем совершения сделки в простой письменной форме. На закладной лицо, предающее права по ней, делает пометку о новом владельце:
– имя (наименование) лица, которому переданы права;
– основание передачи.
Эта отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если уступка права не является первой – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Закладная может быть передана в залог на основании договора. Сторонами договора являются, с одной стороны, первоначальный залогодержатель или иной законный владелец (ипотечный залогодержатель), а с другой – кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной).
Залог закладной осуществляется с передачей ее залогодержателю закладной или без такой передачи. В зависимости от этого различается правовое регулирование отношений, возникающих при залоге закладной.
При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной действует общее правило гражданского законодательства (ст. 349 ГК) об обращении взыскания на заложенное имущество (см. § 10 гл. 10).
Если производится залог закладной с передачей ее залогодержателю закладной, то стороны могут предусмотреть:
1) обращение взыскания на закладную – осуществляется по правилам, установленным ст. 349 ГК;
2) передачу прав по закладной в соответствии с ранее указывавшимися условиями, порядком и последствиями;
3) осуществление ипотечным кредитором по закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
6. Осуществление прав по закладной