Эксперт № 03 (2014)
Шрифт:
figure class="banner-right"
figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure
Главным продуктом на рынке новостроек остаются квартиры экономкласса. Спрос населения сконцентрирован в самом дешевом сегменте, для покупателя основной критерий при выборе недвижимости — цена квартиры. «Рынок крайне эластичен к фактору цены. Если мы поднимаем цену на три-четыре тысячи рублей за квадратный метр, то есть всего на десять процентов, то продажи обваливаются драматически», — говорит застройщик, реализующий крупный проект в 80 км от Москвы.
Двигаясь за спросом, застройщики максимально снижают стоимость своего продукта. Для этого обычно делается несколько ходов. Первый —
Тренд на удешевление продукта практически убил сегмент жилья бизнес-класса в регионах. Таких проектов сегодня крайне мало. В Москве же этот сегмент начал восстанавливаться: в 2013 году общая площадь новых проектов бизнес-класса, вышедших на рынок, составила более 400 тыс. кв. м, это втрое больше, чем два года назад. Причем на рынке стали появляться большие комплексы с сотнями квартир.
В столичном регионе высокий спрос на недвижимость в сочетании с запасом по рентабельности у девелоперов позволяет частично избежать упрощения проектов. По крайней мере, все больше девелоперов экономкласса начинают вкладываться в архитектуру и благоустройство территории, чтобы получить конкурентные преимущества. Обычно столичные тренды через два-три года добираются и до регионов, однако сейчас, в условиях спада экономики, это вряд ли произойдет.
Новые форматы жилья появляются крайне редко, однако в 2013 году громко заявили о себе две новинки. Первая — апартаменты. В небольших количествах они строились и раньше, но сейчас в Москве происходит лавинообразный рост, причем многие проекты весьма крупные. По данным компании «Метриум», в 2013 году предложение апартаментов выросло в два с половиной раза и теперь составляет примерно 30% рынка. В Екатеринбурге объем рынка апартаментов за год вырос более чем в четыре раза: с 40 тыс. до 180 тыс. кв. м. Возведение апартаментов позволяет девелоперам преодолевать градостроительные ограничения плотности застройки и снижает общую себестоимость жилья за счет экономии на строительстве социальной инфраструктуры.
Второй сегмент, который появился на наших глазах и развивается сверхбыстрыми темпами, — загородные малоэтажные комплексы с квартирами. Только в Подмосковье за последние год-два было начато строительство десятков таких комплексов, много подобных проектов и в регионах. В потенциале малоэтажка может быть успешной альтернативой многоэтажным панельным микрорайонам, которые в России строят уже полвека. Однако первые малоэтажные проекты, уже возведенные в регионах, оставляют неоднозначное впечатление. С одной стороны, это действительно доступное жилье: в Самаре в «Кошелев-проекте» однокомнатную квартиру можно купить менее чем за миллион рублей. С другой — качество среды разочаровывает. «Кошелев-проект» застраивается одинаковыми трехэтажками, по-лагерному расставленными рядами, — вид сверху даже пугает. И таким примитивным «барачным» образом
Драйвером продаж на рынке новостроек в 2013 году стала ипотека. По данным аналитического центра АИЖК, за год она выросла на 30% — объемы выдачи ипотечных кредитов в РФ составили около 1,3 трлн рублей. При этом на подмосковном рынке новостроек экономкласса ипотека росла ускоренными темпами: доля сделок увеличилась за год с 30 до 50%. В отдельных проектах ипотечные сделки составляют даже 70%. Однако эти цифры должны вызывать не радость, а озабоченность. Быстрый рост ипотечной задолженности показывает, что сегодня денег у населения не так уж и много. Взлет ипотеки на фоне стагнирующей экономики и ожидаемого сокращения доходов населения означает резкий рост рисков в этом сегменте. Тем более что ставки по ипотеке в России крайне высоки — более 12%. Опасна и зависимость девелоперов от ипотеки: в случае банковского кризиса и сокращения лимитов на ипотеку застройщиков ожидают большие проблемы с продажами и финансированием строек.
Важно, что российский рынок новостроек ощутил проблемы со спросом и стал впадать в стагнацию на весьма невысоких объемах строительства.
В России в 2013 году было построено порядка 70 млн кв. м, это в два раза меньше ориентира, который правительство наметило достичь через несколько лет. На душу населения в России строится менее 0,5 кв. м в год, вдвое меньше, чем в перенаселенном Китае. При этом в России по сравнению с Европой высокий износ жилого фонда и низкая обеспеченность жильем (порядка 20 кв. м на человека). Очевидно, что при нынешней модели рынка шансов на удвоение объемов строительства нет никаких.
Дорогой мой покупатель
На российском автомобильном рынке ситуация с потребительским спросом противоречивая. С одной стороны, общие продажи новых машин сокращаются: по предварительным итогам, всего в 2013 году в России было продано порядка 2,7 млн новых легковых автомобилей, что на 5–6% меньше, чем годом ранее. Общее сокращение рынка наблюдатели связывают с потребительской неуверенностью: состояние мировой и российской экономики неопределенное, люди ждут очередного кризиса и предпочитают копить деньги, а не тратить их на такую дорогую вещь, как автомобиль.
С другой стороны, если приглядеться к структуре рынка, то выяснится, что есть и хорошие новости: ценовой диапазон продаваемых автомобилей заметно смещается в более дорогой сегмент. Да, рынок несколько упал, но продаваемые автомобили стали заметно дороже: по данным компании «Автостат», средняя цена автомобиля в России составила 900 тыс. рублей, что на 6% больше, чем в 2012 году.
И наибольший прирост продаж наблюдается в секторе более дорогих автомобилей: в прошлом году продажи машин ценой 25–50 тыс. долларов скакнули более чем на 20%, и сейчас доля этой ценовой группы занимает более 30% всего рынка. А вот продажи машин бюджетного сегмента, напротив, серьезно просели: реализация автомобилей дешевле 15 тыс. долларов упали почти на 20%, а продажи машин в ценовом диапазоне 15–25 тыс. долларов снизились более чем на 7% (см. графики 3 и 4).
Некоторые объясняют рост продаж дорогих автомобилей неким заговором производителей: мол, все они одновременно повышают цены и не оставляют покупателям выбора: им ничего не остается, кроме как платить больше. На самом же деле российский потребитель в последнее время осознанно делает выбор в пользу более дорогих, комфортных, технологичных и безопасных автомобилей. А недорогие и, соответственно, не отличающиеся высокими потребительскими качествами машины по-прежнему представлены в автосалонах, только вот спрос на них серьезно падает.