Все об ипотеке
Шрифт:
В настоящее время в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования входит 72 субъекта РФ.
А в августе 2005 г. в Хабаровске ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) подписало с Правительством Хабаровского края соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, что означает фактическое начало работы по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов на территории края. Ипотечные кредиты будет предоставлять ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство». Активную деятельность по выдаче ипотечных кредитов населению по стандартам АИЖК планируется начать в следующем году.
В настоящее время в федеральной системе ипотечного жилищного
Иркутское региональное ипотечное агентство предоставляет займы на 10 лет под 10 % годовых в рублях. Это очень привлекательные условия, даже с учетом того, что рубль «привязан к доллару» по курсу Банка России. Для сравнения: в Новосибирске региональный ипотечный оператор выдает кредиты под 15 % годовых.
Первоначальный взнос составляет около 30 % от стоимости жилья, кредит предоставляется, соответственно, на недостающую сумму – до 70 % стоимости жилья.
Конечно, к доходу предъявляются требования, но они являются стандартными и обычными: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30 % от совокупного («чистого») дохода заемщика.
Подводя итоги работы Агентства, нужно обратить внимание на следующие цифры: в результате двухгодичной деятельности агентства было выдано займов на общую сумму 23,2 млн руб. за время существования агентства в него обратились 7 000 человек, 1400 из них заполнили анкеты, изъявив желание взять ипотечный заем. Но сейчас, по словам сотрудника информационно-аналитического отдела ИРИА, деятельность агентства сведена до минимума, а в процессе оформления находится всего 13 закладных. «Главная задача сегодняшнего дня – поиск инвестора и привлечение частных финансовых ресурсов в область жилищного кредитования, – констатирует Иван Бирюков. – Сегодня первым и единственным инвестором агентства выступает областная администрация». По подсчетам специалистов, к потенциальным заемщикам ипотечного кредита можно отнести не менее 20 % населения Иркутской области, а общая потребность населения в ипотечных кредитах измеряется суммой в 10,6 млн долл. США.
Вместе с тем, по мнению специалистов, развитие ипотеки сдерживает не только недостаток кредитных ресурсов. Как полагает Виктор Мартынихин, доцент кафедры экономики и государственного управления Байкальского государственного университета экономики и права, сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита, по сути, сужают круг заемщиков до тех людей, материальное положение которых позволяет им покупать жилье и без кредита. В то же время, по словам специалиста, на Западе ипотека рассчитана как раз на тот круг людей, которые не могут позволить себе крупной покупки.
В некоторых странах ипотека поддерживается государством, здесь низкий процент (1,6), рассрочка платежа на 50 лет, возможность погашением остатка государством в случае смерти плательщика (в нашей стране наследник, если он не отказывается от наследства, должен продолжать выплаты).
Перечень всех произведенных действий по внедрению в России ипотечного кредитования и социального кредитования, в частности, в регионах страны можно продолжать, но суть ясна: ипотечное кредитование продолжает развиваться несмотря на наличие противников его внедрения.
8. Проблемы ипотечного кредитования
8.1. Подорожание ипотечного кредита
Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией
Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.
В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других – процентная ставка.
Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время – до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.
Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы и привлекли тем самым дополнительное число клиентов (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.
Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2–3% в месяц.
В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.
Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit считают, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы. При использовании этих реальных экономических рычагов ставки все же могут снижаться.
Какой же вывод можно сделать?
Проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны будут возрасти (что и происходит сейчас). Поэтому некоторые из тех лиц, которые намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждают следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждут снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.
По данным статистики и мнению крупных риэлтерских фирм в 2003 г. стоимость жилья в Москве выросла на 30 %, в 2004 г. – на 15–20 %, причем тенденция роста сохраняется и в настоящее время.
Как сказано, в связи с доступностью получения ипотечных кредитов подорожание недвижимости будет происходить и дальше.
Проценты по ипотечному кредиту рассчитываются от той суммы, которую вы возьмете на приобретение недвижимости. Так как недвижимость подорожает, то процент (пусть немного меньший, чем сейчас, к примеру, на 1–2%) вы будете платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15 %). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент сегодня, чем под несколько заниженный – завтра.