Приобретаем и продаем дачу
Шрифт:
Если планируется продавать часть земельного участка, находящегося в общей собственности, процедура межевания обязательна. В процессе межевания будет составлено описание каждой части участка. После завершения процедуры межевания каждой части будет присвоен индивидуальный кадастровый номер.
Межевание позволяет сделать отдельные части одного участка разными объектами недвижимого имущества, то есть самостоятельными земельными участками, с которыми могут совершаться сделки. Следует учитывать, что права на каждый из таких участков также подлежат государственной регистрации.
Правила купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный правовой акт предусматривает следующие особенности совершения сделок купли-продажи.
1. Объектами сделок купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка (если таковые имеются) и ограничениях его использования.
2. Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;
– ограничивающие распоряжение земельным участком нового владельца (ипотека, передача в аренду, совершение сделок с участком);
– ограничивающие ответственность продавца при условии предъявления третьими лицами имущественных прав на данный объект.
Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.
3. В случае предъявления продавцом покупателю ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом, покупатель имеет право требовать снижения покупной цены или расторжения сделки купли-продажи земельного участка и возмещения причиненного ему ущерба.
В случае продажи земельного участка у вас, скорее всего, не возникнет проблем, поскольку в настоящее время российской законодательство не предусматривает существенных ограничений на продажу собственником своего земельного участка. Порядок купли-продажи регламентируется главой 30 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 37 Земельного кодекса РФ.
Следует учитывать, что купля-продажа земельного участка может быть осуществлена лишь при условии отсутствия споров по поводу данного участка и других предусмотренных законом причин, препятствующих совершению сделки.
Для совершения сделки купли-продажи земельного участка требуется свидетельство о праве собственности продавца на данный объект недвижимого имущества, план участка и заполненный обеими сторонами договор купли-продажи. Следует отметить, что представители органов земельного контроля
Таким образом, если у продавца земельного участка нет документа, подтверждающего его право собственности на данный объект недвижимого имущества, уполномоченные представители органов земельного контроля по месту расположения продаваемого участка должны объяснить владельцу участка, каким образом и в каких органах можно получить данный документ.
При покупке земельного участка гражданин имеет право провести экспертизу документа, подтверждающего право собственности продавца на данный земельный участок. Для ее осуществления следует обратиться к регистратору – работнику уполномоченных органов, осуществляющих государственный земельный контроль.
В случае обнаружения несоответствия документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, Порядку выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю от 20 мая 1992 года регистратор обязан сообщить продавцу о выявленных нарушениях и разъяснить, в какие органы он должен обратиться, чтобы привести документ на право собственности в соответствие с вышеуказанным Порядком.
Если документ, удостоверяющий право собственности продавца на продаваемый земельный участок, выполнен в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю, следует проверить чистоту земельного участка на предмет отсутствия имущественных споров по нему и других определенных законодательством причин, препятствующих заключению сделки купли-продажи.
Одним из направлений проверки документальной чистоты земельного участка является выверка границ данного объекта недвижимого имущества. Подтверждение границ земельного участка и их бесспорности не является обязательной в случаях, если границы установлены:
– по решению суда общей юрисдикции или арбитражного суда;
– ранее выданным государственным актом на право собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;
– в соответствии с решением органов местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (при условии, что решение не обжаловано);
– в результате мирового соглашения сторон, удостоверенного их подписями на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, с указанием даты;
– по фактическому пользованию, согласованному со смежными собственниками земельных участков и заверенному печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации.
В случае отсутствия перечисленных документов уполномоченный орган земельного контроля предлагает продавцу земельного участка адреса организаций, занимающихся составлением и корректировкой ранее составленных планов земельных участков на территории районов или города. Расходы по составлению данного плана ложатся на одну из сторон договора купли-продажи в соответствии с взаимной договоренностью.