Настольная книга нотариуса

Гонгало Б. М.

5. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора коммерческого найма жилого помещения

При нотариальном удостоверении по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма нотариус для обозрения истребует правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения.

Для нотариального удостоверения договора необходима также справка бюро технической инвентаризации, из содержания которой можно наиболее точно определить

и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например, наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольно возведенных объектов и т.п.).

При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть приобщены к материалам дела.

На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенных в период брака на совместные средства супругов, целесообразно получить согласие супруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, так как в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенного договора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем может быть выражено в простой письменной форме.

Если внаем сдается жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформление договора требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Примерный образец договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения 

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация

Тридцатого марта две тысячи второго года

Мы, гр. Никитина Ольга Алексеевна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Малышева, в доме N 124, кв. 11 (паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. Смольников Николай Борисович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Белинского, в доме N 228, кв. 44 (паспорт серии XXIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 11.09.95), именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 

1. Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное владение и пользование (наем) жилое

помещение (квартиру) под номером девятым, находящееся в городе Екатеринбурге, по ул. Мичурина, в доме N 17. Кадастровый номер квартиры – 66:41:00 0/12546/Б/21 0/0048-1. 

Указанная квартира расположена на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома и состоит из трех комнат общей полезной площадью 67,4 кв. м, в том числе жилой площадью – 48,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.02 за N 014987877. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 80000 (Восемьдесят тысяч) рублей. 

2. Передаваемая внаем квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Ивановой Т.П. 02.09.98 по реестру N 4572, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга 14.09.98 за N 264403, и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юстиции Свердловской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.98 за N 66-01/01-5/2000-177. 

3. Сдаваемая внаем квартира находится в состоянии, полностью отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания. 

4. Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года с момента подписания настоящего договора. 

5. Плата за наем квартиры определяется сторонами в 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей, уплачиваемых Нанимателем Наймодателю следующим образом: 12000 (Двенадцать тысяч) рублей уплачивается непосредственно при подписании настоящего договора, а оставшаяся сумма 38000 (Тридцать восемь тысяч) рублей выплачивается Наймодателю периодическими платежами до полной выплаты ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца в рублевом эквиваленте из расчета 50 долларов США в месяц по курсу ЦБ РФ на момент очередного платежа. Получение указанных сумм Наймодатель подтверждает расписками, выдаваемыми им Нанимателю. 

В размер платы за наем квартиры включены расходы по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и содержанию дома. 

6. В случае продажи Наймодателем указанной квартиры до истечения срока действия настоящего договора настоящий договор сохраняет свою силу без изменения его условий. 

7. В соответствии с настоящим договором вместе с Нанимателем в передаваемой внаем квартире будут проживать следующие члены его семьи: жена – Смольникова Марина Ивановна, 22.08.1972 года рождения (паспорт серии XXIV-АИ, N 824611, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 16.12.98), и дочь Смольникова Алла Николаевна, 02.12.1998 года рождения (свидетельство о рождении VII-АИ, N 587102, выдано Отделом загса Ленинского района г. Екатеринбурга 29.12.98). 

Указанные лица имеют равные права с Нанимателем по пользованию нанимаемой квартирой. В случае нарушения указанными лицами условий настоящего договора ответственность за их действия несет Наниматель. 

8. Наймодатель вправе:

– производить в любое время по своему усмотрению проверку состояния сданной внаем квартиры; 

– требовать от Нанимателя соблюдения правил пользования квартирой;

– требовать своевременного внесения Нанимателем платы по настоящему договору и освобождения им и членами его семьи квартиры по истечении срока действия настоящего договора;